Жк рф изменение состава общего имущества многоквартирного дома

Содержание

Общедомовое имущество: понятие и перечень по ЖК РФ

Жк рф изменение состава общего имущества многоквартирного дома

Время чтения 5 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Состав общего имущества многоквартирного дома регламентирован нормами ЖК РФ. Всем собственникам объектов в МКД предоставлены равные права по пользованию, управлению и распоряжению таким имуществом. В этом материале разберем, что входит в общедомовое имущество в многоквартирном доме по ЖК РФ, и какие полномочия предусмотрены режимом совместного пользования.

Состав общедомового имущества

Покупая жилье в МКД, граждане и организации автоматически приобретают права на часть общедомового имущества. Это не означает, что происходит фактическое выделение доли на придомовой территории или передача какой-либо части конструкций дома. Однако правообладатель сможет определять судьбу общего имущества наравне с остальными владельцами квартир и нежилых помещений.

По ст. 36 ЖК РФ под режим общедомового имущества подпадают:

  1. помещения МКД, не входящие в состав квартир и используемые для обслуживания более 1 помещения (лестничные площадки, лифтовое оборудование и шахты, коридоры, этажи и чердаки, и т.д.);
  2. иные объекты в МКД, оборудованные для обеспечения бытовых и социальных нужд жильцов, организации досуга, детского творчества и занятия спортом;
  3. несущие и ненесущие элементы МКД, ограждающие конструкции, крыши, электрическое и сантехническое оборудование, механизмы и т.д.;
  4. оборудование для обеспечения доступа лиц с ограниченными возможностями, если они расположены за пределами отдельных квартир;
  5. территория, на которой расположено многоквартирное здание, прилегающий участок с включением элементов благоустройства, озеленения, эксплуатационных объектов и т.д.

В процессе эксплуатации МКД, состав общедомового имущества может уменьшаться или увеличиваться. Например, в ходе реконструкции может уменьшаться общая площадь лестничных клеток или подвалов.

При обустройстве придомовой территории могут размещаться дополнительные объекты благоустройства, оборудоваться общая парковка и т.д.

Все эти вопросы должны решаться только на общих собраниях собственников.

Владельцами квартир или нежилых помещений могут являться не только частные лица и предприятия, но и местные органы власти (например, если застройщик выделит часть квартир в муниципальный жилфонд для распределения между очередниками).

Участвовать в общих собраниях, в том числе по вопросам пользования и распоряжения общедомовым имуществом, могут все правообладатели. Количество при принятии решений будет определяться пропорционально занимаемой площади. Эти сведения проверяются по содержанию правоустанавливающих документов.

Особенности пользования  и распоряжения

Все правообладатели объектов в МКД несут равные права по содержанию общего имущества. Минимальный размер тарифов на содержание утверждается нормативными актами субъекта РФ, однако владельцы квартир могут установить повышенные ставки, предусмотреть дополнительные услуги. Для этого проводится общее собрание, где каждое предложение должно получить одобрение большинства правообладателей.

Порядок использования и распоряжения общим имуществом и земельной территорией не должны противоречить нормам закона, интересам иных лиц. Вот какие особенности должны учитывать правообладатели, при принятии решений:

  • в обязанности каждого собственника входит соблюдение правил пользования общим имуществом, своевременное выделение средств на обеспечение технических работ, проведение текущего и капитального ремонта;
  • запрещено устанавливать ограждения и препятствия, ограничивающие доступ владельцев квартир к каким-либо частям общедомовой территории (исключение составляет только ограждение потенциально опасных объектов, механизмов и оборудования);
  • при обустройстве придомовой территории и парковок должны соблюдаться нормы законодательства РФ (например, для оборудования парковки за счет газона нужно получить согласование местных властей);
  • при проведении любых работ, связанных с изменением характеристик общедомового имущества, должны соблюдаться нормы жилищного и градостроительного законодательства (например, для проведения капремонта или реконструкции нужно нанять подрядчика, имеющего разрешение на строительство).

Полномочия по текущему содержанию и управлению имуществом могут передаваться ТСЖ, управляющей компании. Также такие вопросы могут решаться собственниками, если они выбрали формат непосредственного управления.

Полномочия по распоряжению общим имуществом могут осуществляться по следующим направлениям:

  1. передача части имущества в аренду сторонним организациям, если это не ограничивает законные интересы собственников;
  2. размещение на внешних стенах МКД и придомовой территории рекламных баннеров, вывесок и т.д. (размер оплаты утверждается общим собранием, либо руководством ТСЖ);
  3. установление обременений на участок придомовой территории в отношении определенных лиц или организаций;
  4. приобретение дополнительных элементов благоустройства и озеленения за счет общих средств правообладателей;
  5. иные полномочия, не противоречащие нормам ЖК РФ и других нормативных актов.

Для передачи объектов общедомового имущества в пользование другим субъектам, также должно проводиться общее собрание жильцов. На собрании утверждаются все условия передачи прав, в том числе размер платежей. Договор на передачу будет подписываться руководителем ТСЖ или управляющей компании, либо иным лицом, уполномоченным правообладателями.

Государственные или муниципальные органы вправе контролировать соблюдение норм ЖК РФ и иных законодательных предписаний.

Например, если собственники решили разместить на своей территории опасное или вредное производство, жилищная инспекция или прокуратура могут вынести представление об устранении нарушений.

В отдельных случаях, за ненадлежащее содержание, пользование или распоряжение общим имуществом могут грозить и штрафные санкции.

Источник: https://law03.ru/housing/article/obshhedomovoe-imushhestvo-zhk-rf

Общее имущество многоквартирного дома. Все нюансы

Жк рф изменение состава общего имущества многоквартирного дома

Согласно Жилищному кодексу РФ (статья 36) общее имущество многоквартирного дома с точки зрения перепланировки- это:

1) помещения, которые не относятся к квартирам и обслуживают более одной квартиры, в том числе лестничные площадки на этаже, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки и подвалы; 2) крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции, электрические, сантехнические и иные коммуникации, располагающиеся за пределами или внутри квартир и обслуживающие более одной квартиры 3) земельный участок, на котором стоит дом;

На поэтажном плане БТИ ниже мы красным цветом выделили общее имущество многоквартирного дома: лифтовые шахты и лифтовый холл, этажные и внутриквартирные вентшахты и сантехкабины, помещение мусоропровода, этажная лестница и её площадки, межквартирный холл и наружные ограждающие стены:

Общее имущество мкд жк рф

Общедомовая собственность в многоквартирном доме и всё, что с ней связано, описывается в Главе №6 Жилищного кодекса РФ.

В подпункте 1 статьи 37 ЖК РФ говорится, что доля в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме собственника квартиры или нежилого помещения в указанном здании пропорциональна размеру площади рассматриваемой квартиры или нежилого помещения.

В подпункте 4 статьи 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в здании, принятому на общем собрании этих собственников, объекты общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме- перепланировка

Как уже было написано выше, при затрагивании общедомового имущества при перепланировке необходимо провести общедомовое собрание собственников, на котором они дадут свое согласие на такую перепланировку.
Общее собрание собственников помещений описано в статьях 44-48 ЖК РФ.

При затрагивании при перепланировке общего имущества необходимо на собрании собственников получить 2/3 положительных от числа всех собственников общего имущества дома.

При этом, количество , которым владеет каждый собственник квартиры или нежилого помещения на общем собрании собственников квартир и нежилых помещений, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Согласно пункту 2.5.1.1.1.

9 Приложения 2 к Постановлению Правительства Москвы № 508 при производстве работ, проведение которых связано с передачей в пользование части общего имущества дополнительно к основным документам предоставляются: 1.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование части общего имущества, содержащее описание части общего имущества, передаваемого в пользование, оформленное протоколом (и его копия). 2. Одновременно с протоколом представляются документы (и их копии), являющиеся обязательным приложением к протоколу общего собрания: 2.1.

Реестр собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий сведения обо всех собственниках помещений в многоквартирном доме с указанием фамилии, имени, отчества (при наличии) собственников — физических лиц, полного наименования и ОГРН юридических лиц, номеров принадлежащих им помещений, и реквизитов документов, подтверждающих права собственности на помещения, количества , которым владеет каждый собственник помещения в многоквартирном доме. 2.2. Сообщение о проведении общего собрания, оформленное в соответствии с пунктом 5 статьи 45, пунктом 4 статьи 47.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании которого проводится общее собрание. 2.3. Реестр вручения собственникам помещений в многоквартирном доме сообщений о проведении общего собрания, содержащий сведения о собственниках помещений в многоквартирном доме (представителях собственников), которым направлены сообщения, и способе направления сообщений, дате их получения собственниками помещений в многоквартирном доме (представителями собственников), за исключением случая, при котором решением общего собрания предусмотрено, что сообщение о проведении общего собрания размещается в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме. 2.4. Список собственников помещений в многоквартирном доме, присутствовавших на общем собрании, содержащий сведения о собственниках помещений в многоквартирном доме (представителях собственников). 2.5. Доверенности (или их копии) или иные документы (их копии), удостоверяющие полномочия представителей собственников помещений в многоквартирном доме, присутствовавших на общем собрании. 2.6. Решения собственников помещений в многоквартирном доме в случае проведения общего собрания в форме очно-заочного или заочного ания. Часто люди хотят передвинуть дверь и присоединить часть лестничной клетки. Для этого необходимо проводить общее собрание собственников. Также оно требуется при затрагивании внешнего облика фасадов, при уменьшении вентиляционной и сантехнической шахт (даже без затрагивания вентканалов и стояков). Также отметим, что пока Жилищная инспекция не требует проводить общее собрание при демонтаже подоконного блока при выходе на лоджию или балкон, а также при расширении самого выхода на балкон или лоджию, если оно не нарушает никаких норм. Проведение общедомового собрания очень сложное мероприятие, а часто и вовсе невыполнимое. Во-первых, в нашей стране очень трудно заставить кого-либо что-либо подписать. Во-вторых, многие собственники квартир часто сдают свои квартиры, и найти их составляет большую трудность. Напоследок отметим, что правила содержания общедомовой собственности в многоквартирном доме определены Постановлением Правительства РФ №491 от 13.08.2006. Ознакомиться с ним можно по этой ссылке.

Также рекомендуем Вам прочесть статью о том, что можно и нельзя делать при перепланировке.

Источник: https://resog.ru/obshchee-imushchestvo-mnogokvartirnogo-doma

Жк рф изменение состава общего имущества многоквартирного дома

Жк рф изменение состава общего имущества многоквартирного дома

  • получать финансовую или техническую информацию от УК или ТСЖ, связанную с использованием общедомовой собственности, ее содержанием и эксплуатацией, произведенными затратами, проделанными работами и т.д.;
  • проводить любые экспертизы и проверки для выявления соответствия качества оказываемых услуг, проведенных ремонтных, эксплуатационных и других работ;
  • при необходимости требовать проведения ремонта, устранения выявленных дефектов и т.д.

Совет! Если деятельность УК или ТСЖ больше не устраивает проживающих, необходимо созвать общее собрание и сменить УК или переизбрать ответственных сотрудников ТСЖ.

Мероприятия по содержанию общедомовой собственности

Все жильцы многоквартирного дома должны содержать его в надлежащем виде и состоянии.

Доля в праве общей собственности на общее имущество у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона в момент возникновения права собственности на приобретенное ими помещение в доме.

8. Общее имущество в многоквартирном доме не подлежит отчуждению.
Оно не участвует в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта. Также не подлежат отчуждению отдельные части общего имущества.

Некоторые части общего имущества могут быть присоединены к помещениям в результате реконструкции. Например, часть чердачного помещения может быть присоединена к жилому помещению, в результате жилое помещение увеличивается в размере.

Такого рода действия могут быть совершены путем реконструкции помещения и части общего имущества. Объекты общей собственности, пользование которыми не приведет к нарушению прав собственников помещений в многоквартирном доме, могут быть переданы в пользование физическим или юридическим лицам (например, подвал).

Однако подвал, как и любая другая часть общего имущества, не может быть выделен в качестве самостоятельного объекта права собственности.

В отношении части общего имущества невозможно произвести технический учет и присвоить ему кадастровый номер, произвести государственную регистрацию права собственности.
Все эти действия невозможны в связи с тем, что общее имущество является неделимым имущественным комплексом.

Следовательно, сделку с частью общего имущества как с объектом недвижимости совершить нельзя, поскольку такого самостоятельного объекта не существует.

Жк рф изменение состава общего имущества многоквартирного дома аварийным

Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

См. все связанные документы

1. В комментируемой статье регулируются отношения общей собственности в многоквартирном доме, где помещения (жилые и нежилые) принадлежат на праве собственности различным субъектам, включая и публичные образования.

Кроме того, вопросы общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме регулируются одинаково во всех многоквартирных домах независимо от количества собственников, количества помещений в таком доме, а также от наличия или отсутствия товарищества собственников жилья или какой-либо иной организации.

2. В п.

Жк рф изменение состава общего имущества многоквартирного дома жк рф

Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива в течение пяти дней с момента получения указанных в части 1 настоящей статьи подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений обязаны в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, направить подлинники указанных решений и протокола, в том числе с использованием системы, в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет.

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; (в ред.

Изменение состава общего имущества многоквартирного дома жк рф

(часть 4.1 введена

Важно

Федеральным законом от 29.12.2017 № 462-ФЗ)

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса.

Внимание

Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством. (в ред.

Земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, предназначены не только для пользования собственниками помещений в этих домах, но и для пользования многими другими лицами. В связи с этим любые ограждения или застройка земельного участка, препятствующие проходу или проезду, как правило, могут привести к нарушению прав граждан и юридических лиц.

На этих участках могут быть расположены проезды, детские площадки, массивы зеленых насаждений, иные объекты, предназначенные для пользования неопределенным кругом лиц. В таких случаях данные земельные участки могут быть обременены правом ограниченного пользования другими лицами (сервитутом).

Обременения, существовавшие до введения в силу комментируемого Кодекса, не прекращаются с переходом права собственности на земельный участок.

Источник: https://59agmr.top/zhk-rf-izmenenie-sostava-obshhego-imushhestva-mnogokvartirnogo-doma

Общее имущество многоквартирного дома: перечень по Жилищному кодексу РФ

Жк рф изменение состава общего имущества многоквартирного дома

Статья акутальна на: Февраль 2020 г.

Данная статья является очередной публикацией цикла «Мифы ЖКХ», посвященного развенчанию лжетеорий жилищной сферы.

Мифы и лжетеории, широко распространенные в ЖКХ России, способствуют росту социальной напряженности, развитию «Концепции вражды» между потребителями и исполнителями коммунальных услуг, что ведет к крайне негативным последствиям в жилищной отрасли.

Статьи цикла рекомендуются, в первую очередь, для потребителей жилищно-коммунальных услуг, однако, и специалисты по вопросам ЖКХ могут найти в них что-то полезное.

Кроме того, распространение публикаций цикла «Мифы ЖКХ» среди потребителей ЖКУ может способствовать более глубокому пониманию сферы ЖКХ жильцами многоквартирных домов, что ведет к развитию конструктивного взаимодействия между потребителями и исполнителями коммунальных услуг. Полный перечень статей цикла «Мифы ЖКХ» доступен по ссылке > > >

Категории работ и услуг, входящих в состав «содержания жилого помещения» рассмотрены в предыдущей статье цикла «Мифы ЖКХ», размещенной на сайте АКАТО.В настоящей публикации рассмотрен миф об установлении перечня работ по содержанию управляющими организациями, ТСЖ, ЖСК без участия в процессе собственников помещений многоквартирного дома.

Суть лжетеории

Рассматриваемая в данной статье теория гласит, якобы перечень работ и услуг по «содержанию жилых помещений» утверждается той организацией, которая указанные услуги предоставляет — то есть либо управляющей организацией (УО), либо товариществом собственников жилья (ТСЖ), либо жилищно-строительным кооперативом (ЖСК).

Ряд потребителей жилищно-коммунальных услуг вообще не имеют представления, что существует некий перечень работ и полагают, что УО/ТСЖ/ЖСК действуют исходя из сложившейся ситуации — такие граждане уверены, что, например, уборка общего имущества производится по мере его загрязнения (степень загрязнения, при которой пора начинать уборку устанавливается, разумеется, УО/ТСЖ/ЖСК), неисправности, повреждения элементов общего имущества устраняются только при поступлении жалоб и т.д. и т.п. Сторонники указанной теории уверены, что потребители жилищно-коммунальных услуг никак не могут повлиять на перечень и периодичность выполнения работ, и зачастую возмущаются тем, что УО/ТСЖ/ЖСК делают исключительно то, что им вздумается, не обращая внимания на реальные потребности потребителей, вытекающие из состояния общего имущества.

Какова ситуация на самом деле?

Необходимо отметить, что нередко и сами УО/ТСЖ/ЖСК разъясняют, что перечень работ и услуг по содержанию жилья установлен Правительством РФ, и собственники помещений никоим образом не могут влиять на этот перечень и на периодичность выполнения работ и услуг.

Кроме того, часто инициаторы общего собрания собственников помещений МКД (или общего собрания членов ТСЖ), на котором утверждается состав и периодичность работ и услуг по содержанию жилья, не обсуждают этот перечень с участниками собрания, вопрос об утверждении этого перечня указывается в повестке дня и не привлекает особого внимания голосующих.

Эти обстоятельства способствуют укреплению мнения об отсутствии у собственников помещений полномочий по изменению состава и периодичности работ и услуг по содержанию.

С учетом того, что сторонники столь распространенного заблуждения никоим образом не доказывают свою позицию, целесообразно вести речь не об опровержении лжетеории, а о разъяснении порядка утверждения состава и периодичности работ по содержанию жилых помещений.

Для более полного понимания порядка определения состава услуг и работ по содержанию жилья сначала укажем общие требования к указанным работам и услугам, а затем отдельно рассмотрим два случая: 1. управление домом управляющей организацией (УО);

2. управление домом товариществом собственников жилья (ТСЖ).

При этом отметим один важный момент. В соответствии с ч.2 ст.161 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) собственники не только вправе, но и обязаны выбрать один из предложенных способов управления многоквартирным домом (МКД): управляющая организация, ТСЖ (или ЖСК, иной потребительский кооператив), непосредственное управление (если в доме не больше 30 квартир).

Несмотря на то, что часть 2 статьи 161 ЖК РФ прямо запрещает одновременно выбирать в одном многоквартирном доме два способа управления, частью 2 статьи 162 ЖК РФ установлена «лазейка», пользуясь которой можно, формально выбрав один способ управления, по факту реализовать одновременно два способа управления домом.

Такая ситуация возможна в случае, если в доме выбран способ управления ТСЖ, и при этом ТСЖ заключило договор управления с УО (такой договор может быть заключен между ТСЖ и УО в соответствии с п.1 ч.1 ст.137, ч.2 ст.162 ЖК РФ) — в этом случае, несмотря на выбор способа управления ТСЖ, фактически домом будет управлять УО.

В рамках настоящей статьи указанный случай отнесен к случаю управления домом УО.

Обязательные требования жилья

Предоставление услуг по содержанию жилых помещений, в отличие от коммунальных услуг, не является регулируемым видом деятельности. То есть ни стоимость таких услуг, ни окончательный перечень таких услуг не утверждается государственными органами.

Тем не менее, жилищное законодательство РФ устанавливает общие требования жилья, а постоянные попытки вмешательства законодательных и исполнительных органов власти в регулирование нерегулируемого вида деятельности привели к тому, что установленные требования довольно-таки обширны (но, тем не менее, не являются исчерпывающими).

Укажем, какие именно нормативные правовые акты какие именно требования устанавливают жилых помещений.

Как указано в ранее опубликованной на сайте АКАТО статье «Что такое «содержание жилого помещения»?», в состав «содержания жилого помещения» входят: 1. услуги, работы по управлению многоквартирным домом; 2. содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

3.

коммунальные ресурсы (холодная вода, горячая вода, электрическая энергия), потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме — ранее называемые «коммунальные услуги на общедомовые нужды» («КУ на ОДН

Источник: https://tvoizakon.ru/obshhee-imushhestvo-mnogokvartirnogo-doma-perechen-po-zhilishhnomu-kodeksu-rf/

Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Жк рф изменение состава общего имущества многоквартирного дома

Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.

Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД

Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..

При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ).

К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.

Как проводить перепланировку в многоквартирном доме

Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД

На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.

Реконструкция помещения в многоквартирном доме: как никого не обидеть

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.

Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.

Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФ направил дело на повторное рассмотрение.

ВС РФ о незаконной перепланировке и кто за неё отвечает

Осс должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.

2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ.

Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.

Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.

Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД.

Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей.

Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.

ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.

Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.

Земельный участок в составе общего имущества МКД

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.

Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.

Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанции и постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.

ВС РФ о реконструкции помещения в многоквартирном доме

Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД

Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.

В таком случае УО может:

  • вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание собственников помещений в МКД;
  • привести общее имущество в соответствие с техпаспортом МКД и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.

Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.

Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:— поддержите эту публикацию, нажав «палец вверх»

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5a5864e93dceb7ffefabddd3/5b9915d1c55e0500a960ba9d

Как изменить состав общего имущества в доме, которым управляет жилищно-строительный кооператив

Жк рф изменение состава общего имущества многоквартирного дома

Одним из способов управления многоквартирным домом является жилищно-строительный кооператив. Читайте о том, как в таком доме изменить состав общего имущества и принимать иные решения, если не все собственники являются членами ЖСК и поддерживают действия кооператива.

Кто и зачем создаёт жилищно-строительный кооператив

Жилищно-строительный кооператив – это потребительский кооператив, в который по своей воле объединяются граждане, достигшие 16 лет, а в некоторых случаях и юридические лица. ЖСК создаётся для строительства, реконструкции и содержания многоквартирного дома за счёт средств его членов (ч. ч. 1, 4 ст. 110, ч. 1 ст. 111 ЖК РФ).

В ЖСК должны входить минимум пять человек, но число членов не может превышать количество помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 112 ЖК РФ). Решение об организации ЖСК принимают учредители – граждане, изъявившие желание создать кооператив (ч. ч. 2, 3 ст. 112 ЖК РФ).

Если все учредители на собрании проали за создание ЖСК и утвердили устав, то кооператив считается созданным, а авшие за это люди становятся его членами с момента государственной регистрации кооператива как юридического лица (ч. ч. 4-6 ст. 112 ЖК РФ).

Состав и порядок внесения взносов членами ЖСК и ответственность за нарушения этого порядка, а также компетенции органов управления кооператива прописываются в уставе (ч. 1 ст. 113 ЖК РФ).

Органами управления ЖСК являются общее собрание или конференция его членов, правление кооператива и председатель правления (ст. 115 ЖК РФ).

Порядок созыва общего собрания ЖСК, круг его полномочий, а также полномочия председателя правления также закрепляются в уставе кооператива (ч. 1 ст. 116 ЖК РФ).

Решения, принятые на общем собрании членов ЖСК, обязательны для всех его членов (ч. 2 ст. 117 ЖК РФ).При банкротстве застройщика ЖСК обязан принять дольщиков

Как принимается решение о выборе ЖСК как способа управления домом

Когда многоквартирный дом построен, собственники помещений обязаны выбрать способ управления (п. 2 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). Если никто из членов ЖСК на этот момент ещё не получил права собственности, то решение принимается жилищно-строительным кооперативом как юридическим лицом и единоличным собственником.

Если хотя бы один собственник, полностью выплативший сумму взносов, не состоит в кооперативе, то вопрос выносится на ОСС, проводимом в соответствии с требованиями ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ (ч. 2 ст. 129 ЖК РФ).

Если собственниками принято решение управлять домом с помощью ЖСК, то кооператив обязан сообщить об этом в орган ГЖН (ч. 6 ст. 110 ЖК РФ). Приступая к управлению многоквартирным домом, ЖСК отвечает за содержание и ремонт общего имущества собственников и обязан заключить соответствующие договоры с поставщиками коммунальных ресурсов и обслуживающими организациями.

Также, согласно определению Коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 10.09.2015 по делу № 305-КГ-1770, жилищно-строительный кооператив вправе заключить договор управления со специализированной управляющей организацией.

Заключение такого договора не меняет способ управления домом и предполагает, что у ЖСК возникает обязанность контролировать выполнение договорных обязательств УО как исполнителем оказываемых услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома.

Нужна ли реорганизация в ТСЖ, если ЖСК построил дом?

Как изменить состав общего имущества дома, где создан ЖСК

Нередки ситуации, когда общее собрание членов ЖСК принимает решение об улучшении условий проживания в доме: усилении безопасности и контроля, озеленении или благоустройстве придомовой территории.

Установленные с согласия общего собрания кооператива ограждения газонов или аппаратуру видеонаблюдения затем необходимо включить в состав общего имущества многоквартирного дома, а средства, необходимые на их обслуживание, – в состав платы за жилищные услуги. Но если не все собственники помещений в доме являются членами ЖСК, то решение общего собрания кооператива не будет для них обязательным.

Поэтому собственники, не входящие в ЖСК, могут отказаться оплачивать новое имущество по решению членов кооператива. Обязать их можно только в том случае, если решение о включении новых объектов в ОИ МКД будет принято на общем собрании собственников.

В зависимости от характера изменений, вносимых в состав общего имущества, решение принимается:

Уменьшение общего имущества можно провести только при согласии всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).Установка камеры видеонаблюдения в подъезде без решения ОСС

Как ЖСК включить новые объекты в состав общего имущества дома

Если в доме под управлением ЖСК все собственники являются членами кооператива, то сложности с изменением состава общего имущества, как и с иными вопросами управления домом, возникнуть не должны.

Проблемы возникают, если хотя бы один собственник вышел из кооператива или отказывается в него вступать. В таком случае вопрос об изменении состава ОИ МКД выносится на общее собрание собственников помещений в доме (ч. 2 ст. 129 ЖК РФ). Решение на ОСС нужно принять по следующим вопросам:

1. Об установке дополнительных объектов с использованием общего имущества дома: принимается чаще всего простым большинством от числа собственников, участвовавших в ании.

Даже если решение о приобретении и установке ограждений, детских качелей, системы видеонаблюдения приняли члены ЖСК на общем собрании и собрали для этого целевые взносы, согласие на установку этих элементов в доме или на придомовой территории должны дать собственники на ОСС.

Когда собственники голосуют против предложенных изменений, ЖСК не имеет права использовать общее имущество собственников для реализации решения общего собрания кооператива.

2. О включении нового имущества в состав общего: «за» должны быть отданы более 50% от числа собственников, принявших участие в ании.

Если необходимое количество собственников не набрано, то новые объекты не могут быть включены в состав общего имущества дома, а плата за их обслуживание – в состав платы за содержание и ремонт ОИ МКД.

3. Об утверждении нового перечня работ и услуг по содержанию всего общего имущества дома и о новом размере платы за содержание и ремонт ОИ МКД, где будут учтены расходы на обслуживание и ремонт новых объектов общего имущества дома. Решение считается принятым, если «за» отдано более 50% от числа собственников, участвовавших в ании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Когда общее собрание собственников проведено в соответствии с требованиями ст. ст. 44–46 ЖК РФ, исполнение решений, принятых на ОСС, является обязательным для всех жителей дома независимо от того, как они проали по указанным вопросам (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).Необходимость определения состава общего имущества собственников помещений в МКД

На заметку

Случается, что члены кооператива уже реализовали какие-то решения общего собрания ЖСК: закупили и установили систему видеонаблюдения, домофонные системы, ограждения или организовали парковку за счёт целевых взносов.

Возникает необходимость включить новые объекты в состав ОИ МКД, ведь их обслуживание требует финансирования. Тогда, если не все собственники состоят в кооперативе, сначала необходимо утвердить на ОСС размещение новых объектов на общем имуществе дома, и только после этого выносить на ОСС вопрос о включении их в состав ОИ МКД.

Эти этапы легализации нового общего имущества необходимо соблюсти даже в том случае, если только один собственник не входит в ЖСК. Это позволит избежать в дальнейшем судебных разбирательств и решений суда о неправомерности взимания платы за обслуживание новых объектов, установленных в многоквартирном доме или на его придомовой территории.

Провести общее собрание собственников в доме под управлением ЖСК и решить вопрос по включению новых объектов в состав общего имущества гораздо проще с помощью сервиса «ОСС на 100%». Узнайте, как работает сервис.

Источник: https://roskvartal.ru/tszh-tsn-zhsk/9664/kak-izmenit-sostav-obschego-imuschestva-v-dome-kotorym-upravlyaet-zhsk

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.