Управляющая компания и тсж одновременно

Что выбрать: ТСЖ или управляющую компанию?

На сегодня Жилищным кодексом РФ определены 3 способа управления многоквартирными домами: управление управляющей компанией (УК), товарищество собственников жилья (ТСЖ) и непосредственный способ управления.

Многие граждане не понимают, что такое ТСЖ, какие права и обязанности есть у жильцов, которые выбрали такой способ управления домом, что лучше: ТСЖ или управляющая компания и почему?

ТСЖ – способ управления, который выбирают собственники квартир в многоквартирном доме. Это своего рода способ самоуправления, при котором собственники квартир сами выбирают председателя ТСЖ, объем работ и расходов, необходимых на содержание общего имущества, необходимый объем платежей (взносов).

Контроль за работой ТСЖ тоже ложится на плечи собственников, то есть, каждый человек, на которого записана квартира, несет ответственность за содержание общего имущества в доме.

Разница между ТСЖ и УК

Чем ТСЖ отличается от управляющей компании? При выборе такого способа управления домом, как УК, собственники жилья нанимают управляющую компанию, которая управляет их домом. При таком способе, как ТСЖ, собственники управляют домом сами.

Такой способ управления кажется сложным, поскольку ТСЖ представляет собой юридическое лицо, а это значит, что для этого необходимо открывать счет, оплачивать людям заработную плату, платить налоги, заключать договоры с обслуживающими компаниями (газовой службой, водоканалом, теплоснабжающей организацией и т. д.) и др.

Еще одним отличием ТСЖ от УК является то, что ТСЖ занимается обслуживаем одного дома, в то время как в ведении УК находится одновременно несколько домов. К тоже же работу УК контролировать сложно, а работу ТСЖ контролируют сами жильцы дома.

Что лучше?

Так какой же способ управления выбрать: управляющую компанию или ТСЖ? Необходимо проанализировать плюсы и минусы каждого способа.

Преимущества и недостатки УК

Плюсы:

• управляющая компания – профессиональная организация, у которой есть подрядчики, инженерно-техническая служба, аварийная и т. д.;
• большинство вопросов, касающихся обслуживания дома, решаются без непосредственного участия жильцов;
• при наличии нескольких должников по коммунальным услугам необходимые работы по дому все равно выполняются;
• возможность быстрого отказа от услуг организации, качество работ которой жильцов дома не удовлетворяет;
• управляющая компания знает специфику работы с многоквартирными домами, правила предоставления услуг населению, умеет правильно решать споры с подрядчиками;
• у УК нет внезапных расходов, плата за совершенную работу всегда фиксирована.

Минусы:

• у УК нет заинтересованности в каждом доме, поэтому многие работы не выполняются или выполняются, но не в срок или итогом работы становится плохое качество выполненных услуг;
• наличие сложностей у жильцов дома получить информацию о работе УК;
• обслуживание УК обходится жильцам дороже, чем ТСЖ;
• далеко не всегда УК прислушивается к мнению отдельных жильцов. Зачастую она принимает какие-то решения самостоятельно (например, каких подрядчиков пригласить для выполнения работ, когда проводить те или иные работы и др.).

Преимущества и недостатки ТСЖ

Плюсы:

• ТСЖ является некоммерческой организацией, целью которой является не зарабатывание денег, а качественное управление домом;
• ТСЖ является удобной и прозрачной формой управления, подходит для тех домов, в которых люди друг друга знают, общаются, где они открыты на диалог и без проблем могут собраться на общем собрании собственников;
• правление ТСЖ состоит исключительно из собственников жилья, то есть, всех соседей;
• председателя правления выбирают члены общего собрания. Председателем должно быть лицо, которое является собственником одной из квартир;
• есть свой штат персонала, к которому любой собственник квартиры в многоквартирном доме может обратиться в любое время и получить необходимую помощь;
• все вопросы касательно обслуживания дома решаются на общем собрании жильцов. Каждый желающий может предложить свое решение той или иной проблемы, каждый присутствующий всегда в курсе того, какие работы будут выполняться;
• при ТСЖ каждый владелец заинтересован в том, как будет выглядеть его дом, какие работы нужно провести и т. д.;
• все деньги жильцов аккумулируются на общем расчетном счете ТСЖ;
• прозрачность. Любой собственник в любое время может получить отчеты о финансовой деятельности товарищества, ревизионной комиссии, сметы доходов и расходов и др.;
• жильцы сами решают: что, когда и в каком объеме нужно ремонтировать;
• ТСЖ является более экономным вариантом управления домом.

Минусы:

• финансовая нестабильность. Создание ТСЖ может оказаться невыгодным в небольших домах либо в тех домах, где наблюдается низкий процент по платежам за техническое обслуживание. Прежде чем создавать ТСЖ, необходимо все тщательно продумать и просчитать: сколько денег и куда будет расходоваться;
• не идеальность жильцов – не все люди платят по коммунальным платежам вовремя. При составлении сметы этот момент всегда нужно учитывать;
• в правление могут попасть некомпетентные, нечестные люди;
• найти председателя ТСЖ, который будет отдавать все свое время на управление многоквартирным домом, не всегда так просто;
• некоторые работы по ремонту, содержанию дома могут обходиться ТСЖ дороже, чем УК. Это связано с тем, что подрядчики не заинтересованы в одиночных заказах, поэтому повышают свои тарифы для ТСЖ.

Однозначно ответить на вопрос: «Что лучше: ТСЖ или УК?» нельзя, поскольку выбор правильной формы управления жилфондом зависит от многих факторов: компетентности и образованности наших граждан, размером дома (для маленьких домов лучше создавать ТСЖ), дружностью и сплоченностью всех соседей и т. д.

Что выгодней?

Если дом не высотный, жильцы знают своих соседей, общаются с ними, все собственники открыты для беседы и решения общих проблем по дому, тогда лучше организовать ТСЖ.

Если же дом большой, жильцы не знают друг друга в лицо, а на собрании не является и половина от общего количества собственников, тогда лучше обратиться к профессионалам, которые возьмут на себя управление домом. К тому же, нужно понимать, что способ управления жильцы дома в любой момент могут поменять.

Как поменять УК на ТСЖ в 2020 году?

Прежде чем определяться с тем, как из управляющей компании перейти в ТСЖ, необходимо понимать, что ТСЖ – высокая организация собственников, поэтому для осуществления перехода на другую форму управления жильцы дома должны созреть.

Если в доме нет совета и собственники не привыкли самоорганизовываться, собираться на собрания, заниматься домом, тогда создание и функционирование ТСЖ может закончиться неудачей.

Для осуществления перехода из УК на ТСЖ необходимо, чтобы 50% собственников (и выше) проало за создание ТСЖ, а также вступило в члены ТСЖ. Тогда такая форма управления считается легитимной, рабочей.

Итак, как отказаться от управляющей компании и создать ТСЖ, рассмотрим ниже:

Шаг 1. Проанализировать, чем не угодила УК

Если деньги жильцов уходят непонятно на что, управляющая компания не предоставляет отчетов о проделанной работе или жильцы дома недовольны ее работой, то они имеют право сменить форму правления на ТСЖ, но для этого нужны причины.

Сменить управляющую компанию на ТСЖ можно двумя способами:

1. По истечении срока действия договора с УК. Если ни одна из сторон не изъявила желания расторгнуть договор, то он продлевается автоматически. Поэтому если жильцы хотят сменить УК, тогда они должны направить в адрес УК письменное уведомление о прекращении срока действия договора в связи с его окончанием.
2. В досрочном порядке. Сделать это можно по соглашению сторон или в судебном порядке (но для обращения в суд должны быть доказательства того, что УК плохо работает: не занимается ремонтом крыш, не меняет трубы в подвалах, не соблюдает температурный режим в квартирах и т. д.).

Шаг 2. Формирование инициативной группы ТСЖ

Если жильцы дома определились с тем, что их дом будет переходить на новую форму правления ТСЖ, тогда они собирают инициативную группу из нескольких собственников квартир дома, которые находят доказательства и документы, подтверждающие необходимость смены УК. Это должны быть такие документы, как: акты о выполненных работах, договоры обслуживания и др.

Шаг 3. Созыв собрания собственников многоквартирного дома

Для того чтобы сменить УК, жильцы должны расторгнуть с ней договор об обслуживании. Такое решение принимается на общем собрании всех собственников или большинстве (не меньше 50%).

Если вопрос о смене УК поддержит больше 50% всех собственников, тогда решение принимается независимо от того, нравится ли оно остальным 50% граждан или нет. Если решение о смене УК вынесено, то в течение 10 календарных дней копия протокола должна быть вывешена в общедоступном для людей месте.

Управляющая компании должна быть извещена о решении жильцов в течение 5 дней с даты проведения собрания. В течение 30 дней УК она обязана передать ТСЖ всю необходимую документацию, связанную с обслуживанием дома. В случае утери каких-либо документов УК обязана восстановить их в течение 3 месяцев и передать ТСЖ.

Шаг 4. Выбор председателя правления ТСЖ

Чтобы новая форма правления домом начала работать, инициативная группа по дому должна инициировать проведение собрания, на котором предложить жильцам рассмотреть кандидатуры тех лиц, которые претендуют на роль председателя правления.

Выбор того или иного кандидата проходит путем открытого ания и дальнейшего составления протокола. Избранный председатель должен получить от УК всю документацию на дом, принадлежащее дому оборудование, технические средства, ключи от всех помещений общего пользования, реестр всех собственников квартир и др.

Может ли быть на доме 2 формы правления?

Часто возникают конфиктные ситуации, когда между собственниками возникают споры с управляющей компанией: люди не хотят пользоваться ее услугами, поэтому инициирует процесс создания ТСЖ, а управляющая компания считает, что она качественно и вовремя исполняет все возложенные на нее обязательства.

Могут ли обслуживать дом одновременно две организации: ТСЖ и управляющая компания? Согласно ч. 9 ст. 161 Жилищного кодекса РФ многоквартирным домом имеет право управлять только одна организация.

Поэтому если УК фактически исполняет свои обязательства в тот момент, когда жильцы дома уже выбрали другой способ правления, то это означает, что ее действия являются неправомочными.

Чтобы ТСЖ начало функционировать правильно, необходимо, чтобы инициатором такой формы правления был один из собственников квартиры в многоквартирном доме. Именно через него будет создано общее собрание, на котором большинством и будет принято решение о смене УК.

При этом прежняя обслуживающая организация, которая может быть не согласна с решением жильцов дома, не имеет права обращаться в суд с просьбой восстановить свои права на обслуживание дома, поскольку согласно ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса РФ только собственник имеет право обжаловать решение в суде.

Взаимодействие ТСЖ с УК

Может ли ТСЖ заключить договор управления с управляющей компанией на обслуживание дома? Да, может, даже несмотря на то, что в Жилищном кодексе говорится о том, что собственники могут выбрать только одну форму правления.

Но в этом законе есть одна лазейка: согласно той же статье по договору управления УК по заданию второй стороны имеет право оказывать услуги по управлению домом, по содержанию и ремонту общего имущества, по предоставлению коммунальных услуг. То есть, собственники квартир могут через ТСЖ заключать договор с УК.

При такой форме отношений УК не собирает деньги на управление домом, не распоряжается ими, она только оказывает услуги по содержанию и ремонту имущества.

Председатель и правление ТСЖ имеет право контролировать действия УК, а при несоблюдении той сроков или видов работ, они могут расторгнуть договорные отношения. Таким образом, УК выступает в этом случае в роли подрядчика.

Прежде чем принять решение создать ТСЖ, необходимо понимать, что каждый собственник берет на себя ответственность по обслуживанию общего имущества.

Для создания ТСЖ собственники квартир должны выбрать компетентного председателя правления, который сможет управлять домом, решать любые вопросы, связанные с общим жилфондом.

И если такой человек будет найден, то люди получат массу преимуществ от такой формы правления: прозрачность расходования денег, личную заинтересованность, свободу в выборе подрядчиков, контроль на каждом этапе деятельности ТСЖ.

Источник: http://expert-home.net/tszh-ili-upravlyayushhaya-kompaniya-chto-luchshe/

Является ли ТСЖ управляющей организацией

ТСЖ является способом управления многоквартирным домом. Не всегда ТСЖ имеет  полную возможность осуществлять грамотное управление, именно поэтому юридической практикой допускается возможность заключения договора ТСЖ с УК.

Допускается всего лишь два вида договоренностей, один из которых предусматривает полномочия управления или же подряда (оказания тех или иных хозяйственных или финансовых услуг).

Разберемся подробнее с соглашениями, которые можно заключить.

Тсж как способ управления домом, особенности

ТСЖ – это товарищество собственников жилья. По сути своей, это один из способов управления многоквартирным домом. Товарищество обслуживает жильцов также, как и управляющая организация.

Товарищество является юридическим лицом и считается созданным с момента надлежащей государственной регистрации. Все вопросы, волнующие жильцов в доме, разрешаются данной организацией путем проведения общих собраний.

Порядок их созыва регулируется Жилищным кодексом РФ. Как правило, в общих собраниях, проводимых ТСЖ, должны участвовать все жильцы. Решения принимаются большинством .

Должны быть выслушаны мнения каждого, кто изъявит желание их высказать.

Данная управляющая организация должна предоставлять собственникам всю необходимую информацию по поводу проведения работ, оказания услуг и др.

Они обязаны протоколировать все решения, ими принимающиеся.

Они обязаны осуществлять управление общим имуществом, заключать необходимые договоры, поддерживать дом в надлежащем состоянии.

Жильцы МКД (многоквартирного дома) сами имеют право выбирать способ управления. Никто не имеет право навязывать тот или иной вариант. Расторгнуть или заключить соглашение можно абсолютно в любое время.

Может ли ТСЖ заключить договор с управляющей компанией

ТСЖ при всей ее удобности, не является все таки профессиональной организацией по управлению домами. Поэтому не всегда они могут рационально осуществлять некоторые полномочия по взаимодействию с ресурсоснабжающими организациями.

Поэтому зачастую ТСЖ нанимают для выполнения работ УК, одновременно при этом занимаясь управлением многоквартирным домом.

Нанятая управляющая компания непосредственным управлением не занимается, а лишь осуществляет хозяйственную работу и взаимодействует с поставщиками коммунальных услуг.

Как заключить договор ТСЖ с УК

Законодательно четко установлено, что граждане могут выбрать лишь один способ управления. Нельзя одновременно осуществлять управление многоквартирным домом сразу несколькими способами.

Именно поэтому между правоприменителями постоянно ведутся споры о том, а можно ли ТСЖ заключать договоры с УК, является ли это правомерным?

Товарищество собственников жилья может заключать соглашение с управляющей компанией в целях передачи ей некоторых своих полномочий. Заключение соглашения и подписание бумаги происходит по правилам, предусмотренным жилищным и гражданским кодексами.

При всем этом, товарищество управляет многоквартирным домом, а УК является лишь выполняющей работы подряда, во взаимоотношениях с жильцами УК практически не участвует.

Должна ли организация заключившая договор с ТСЖ иметь лицензию

В той ситуации, когда речь идет именно об управляющей компании, то вся ее деятельность может быть осуществлена исключительно при наличии лицензии.

ТСЖ имеет право заключать соглашения абсолютно с любыми фирмами, занимающимися оказанием тех или иных услуг, которым для осуществления предпринимательской деятельности не нужно никакое государственное разрешение.

https://www..com/watch?v=rwjErBTkbKI

Поэтому в качестве подрядной организации может быть использовано не только коммерческое юридическое лицо, но и индивидуальный предприниматель. Заключение договора с частными лицами, как правило, не допускается.

Виды договоров ТСЖ с УК

В юридической практике сложилось всего два вида договора, которые между данными структурами могут быть заключены:

1. Договор подряда.
2. Возмездного оказания услуг (управленческий).

О подрядном договоре уже рассказывалось выше. По факту, это соглашение об оказании хозяйственных услуг.

Но помимо этого вида соглашения есть и другой, при котором не ТСЖ является главенствующим звеном, но сама управляющая компания! Такое бывает в ситуациях, когда Товарищество не в силах по объективным причинам заниматься управлением. Поэтому все управленческие функции передаются именно управляющей организации.

Иных форм договоров на сегодняшний день не предусмотрено. Заключение иных соглашений правлением Товарищества должно происходить по нормам и правилам, предусмотренным как жилищным, так и гражданским законодательством.

Договор управления ТСЖ с управляющей организацией, образец

Как и любое другое соглашение, данный договор обязательно должен включать в себя такие элементы как:

1. Название на документы.
2. Указание на реквизиты сторон.
3. Существо правоотношения.
4. Права и обязанности.
5. Дата и место подписания.

По договору управления УК берет на себя весь комплекс управленческих полномочий, включая заключения новых соглашений, оказания услуг, поставки коммунальных благ и др. Товарищество же является главенствующей управленческой структурой в многоквартирном доме и все вопросы жильцы разрешают именно через ТСЖ.

Образец договора. ⇐

Договор обслуживания ТСЖ с управляющей организацией

Это второй вид соглашения, который может заключить управляющая компания с ТСЖ. Такое соглашение именуется еще договором подряда.

В этой ситуации никаких управленческих функций в этой ситуации управляющей компании не предоставляется.

Данное соглашение заключается по конкретному факту необходимости оказания услуг.

Структура бумаги та же, что и для управленческого договора.

Подрядный договор может быть заключен не только с управляющей организацией, но и с любой другой коммерческой фирмой, оказывающей те или иные услуги.

Образец документа. ⇐

Права и обязанности сторон

Любое соглашение, именуемое договором, должно иметь раздел, именуемый «права и обязанности сторон».

В этом разделе должно быть указано, какие именно действия имеет возможность выполнять управляющая организация.

В зависимости от конкретного вида соглашения предусматриваются и различные права.

Для примера возьмем договор обслуживания. Согласно этому акту УК имеет право:

• получать необходимые материалы необходимые для работы;
• получать оплату;
• требовать выполнения обязанностей от ТСЖ и др.

Товарищество, в свою очередь, имеет право требовать добросовестного выполнения работы в разумные сроки.

Ответственность

В рамках гражданского законодательства предусмотрена ответственность в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения  сторонами договора своих обязанностей.

Как правило, в этом случае предусмотрена исключительно материальная ответственность. Сторона, чьи права нарушены, имеет право потребовать разумной компенсации в рамках судебного разбирательства.

Как ТСЖ забрать дом у управляющей компании

В данной ситуации все достаточно просто. Граждане, проживающие в многоквартирном доме, имеет право провести общее собрание и разрешить вопросы управления своим общим имуществом.

В той ситуации, когда все граждане проголосуют за расторжение договора с управляющей компанией, то соглашение прекращает свое действие.

Еще одним общим собранием избирается новый способ управления – в данной ситуации ТСЖ.

Порядок создания и деятельности ТСЖ регулируется Жилищным Кодексом РФ.

Таким образом, управляющая компания имеет право действовать по договору совместно с ТСЖ. Законом предусмотрено лишь два вида соглашения, каждое из которых имеет свои особенности и нюансы.

Источник: https://yurzona.ru/upravlenie/dogovor-tszh-s-upravlyayushhej-kompaniej-vydy-i-obraztsy-vzaimodejstvie-mezhdu-uk-i-tszh.html

Тсж или управляющая компания – что лучше?

Не всегда соседям удаётся договориться, какую из форм управления выбрать, и одной из причин может быть непонимание, в чем заключается отличие ТСЖ от управляющей компании.

После приватизации жилого фонда собственники начали отвечать не только за квартиры, но и за дома в целом. Начинается эта ответственность с выбора формы управления дома – и нередко данный выбор оказывается сложным.

Отсюда и консерватизм, то есть желание сохранить всё по-старому – предложение что-то поменять воспринимается будто какая-то афера, из-за которой всё станет хуже. Бороться с ним можно только просвещением, а чтобы это было делать удобнее, надо самим в деталях разбираться в вопросе.

Способы управления МКД

Форм управления выделяют две, разница между ними существенная, но есть ещё и третья:

• управляющая компания;
• товарищество собственников жилья;
• непосредственное управление.

Источник: https://centr-advocat.com/yavlyaetsya-li-tszh-upravlyayuschey-organizatsiey/

Тсж и управляющая компания одновременно

То есть, если домом управляет ТСЖ, управляющая организация не может заключить с таким ТСЖ договор управления, в указанном случае управляющая организация заключит договор подряда (ст.702 ГК РФ), который отличается от договора управления (ст.

162 ЖК РФ) и порядком выполнения работ и порядком их оплаты (ст.708-711, 715 ГК РФ и др.), когда все работы оплачивает ТСЖ в порядке, установленном договором (авансом, по факту выполнения, и т.п.).

Но в таком случае все риски неплатежей граждан ложатся на ТСЖ.

Ст.44 ЖК РФ устанавливает исключительную компетенцию общего собрания собственников помещений в доме решать вопрос о выборе способа управления.

Поскольку заключение договора управления с управляющей организацией непосредственно связано с выбором способа управления управляющей организацией, а ТСЖ в указанном случае создано (ст.136 ЖК РФ), но не является способом управления (пп.4 ст.

148 ЖК РФ, в соответствии с которым домом может управлять ТСЖ или управляющая организация), то решение об управлении домом (с созданным ТСЖ) управляющей организацией должно принимать общее собрание собственников, в котором собственники и должны установить порядок выбора управляющей организации: предоставить такое право ТСЖ или оставить его за собой. Если ТСЖ будет игнорировать такой порядок, то решение ТСЖ о заключении договора управления с выбранной им управляющей организацией может быть оспорено собственниками, которых не будет устраивать организация, выбранная Правлением или председателем ТСЖ, или при принятии собственниками решения об управлении домом ТСЖ (в указанном случае привлекаемая ТСЖ организация не именуется управляющей, а как указано выше, с ней заключается договор подряда на выполнение работ).

Тсж или управляющая компания – что лучше

• Дом небольшой, следовательно, не требуется создание большой группы лиц, которые будут задействованы в управлении;
• Жильцы находятся в добрососедских отношениях. Имеется шанс, что собственники будут исправно осуществлять платежи за коммунальные услуги и содержание жилья;
• Есть лицо, желающеее заниматься управлением на безвозмездной основе;
• Есть возможность получения дополнительного дохода, который может быть направлен на облагораживание дома и придомовой территории.

• широкие материально-технические возможности, быстрая реакция на внештатные ситуации;
• обладание информацией, позволяющей выбирать качественные услуги за минимальную цену;
• осуществление расчетов нанятым бухгалтером;
• проделывание работ независимо от наличия имеющихся должников;
• решение юридических вопросов штатным юристом.

Является ли ТСЖ управляющей организацией? Как заключить договор с УК

Кто осуществляет функции управления, если между организациями заключается договор на осуществления этих функций? Если между сообществом собственников и УК заключается соглашение, это означает, что домом будут заниматься сразу две структуры.

Наемная компания занимается заключением всех сделок юридического характера, а также решает все вопросы, касающиеся имущества, от имени сообщества собственников. УК будет получать оплату собственных услуг. Объем оплаты будет отдельно прописываться в договоре.

Взаимодействие — УК и — ТСЖ

Согласно содержанию этой части статьи по договору управления УК по заданию другой стороны в течение определённого в документе срока обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме, предоставлению коммунальных услуг. При этом, другой стороной договора могут выступать не только собственники помещений в МКД, но и орган управления товарищества собственников жилья.

При наличии вины УК в возникновении ответственности товарищества перед органами контроля, например, при оказании некачественных услуг по текущему ремонту общего имущества в МКД по договору обслуживания, ТСЖ вправе взыскать убытки с управляющей компании как с подрядчика по договору.

Обязанности управляющего ТСЖ

• иногда ТСЖ нуждается в управляющем с высшим экономическим или техническим образованием;
• также выдвигаются требования к возрасту – управляющим, чаще всего, не может быть человек моложе 30 лет;
• обязательное условие – отсутствие судимости;
• управляющий должен иметь много свободного времени для ведения своей деятельности.

• подбор эксплуатационных служб для выполнения работ по ремонту и обслуживанию многоквартирного дома;
• заключение различных договоров, в том числе и на оказание коммунальных услуг;
• поиск, трудоустройство и увольнение сотрудников;
• контролирование проведения различных работ по улучшению состояния дома и территории;
• официальное представление товарищества в органах власти и судах;
• подготовка различных финансовых документов, в том числе годовых смет расходов и доходов;
• подготовка финансового отчета;
• взыскание долгов.

Самостоятельное управление: ТСЖ и ДНП

Личностный фактор – важная составляющая хорошего председателя. Однако самым главным аспектом по-прежнему остается профессионализм и опыт в организации обслуживания поселка. Потребуются знание юридических тонкостей, технический контроль за работой всех служб, обеспечивающих бесперебойную работу коммуникаций, а также представление о финансовой стороне дела.

ДНП – юридическая форма объединения жильцов по аналогии с уже рассмотренным ТСЖ. Высшим органом также выступает общее собрание, избирается председатель и ревизионная комиссия.

Если количество членов ДНП велико, целесообразно предусмотреть в уставе порядок избрания уполномоченных членов ДНП, которые смогут принимать решения по всем или части вопросов, входящих в исключительную компетенцию общего собрания членов ДНП.

Спор с ТСЖ, ЖСК и Управляющей Компанией

Бывает, что юрист, помогает в решении спора с управляющей компанией, когда вопрос стоит в заключении некорректного договора. Наши люди, очень плохо юридически подготовлены. Они редко читают те договора, которые им предлагает УК. Бывали случаи, когда, очень важные и необходимые работы по дому, не включались в список обязательных работ, и за них, УК выставляла отдельные счета.

Бывает ситуация, когда у жильца, одновременно, возникает спор с ТСЖ и с УК. Это тогда, когда, идет борьба за власть между различными структурами, за обслуживание дома.

Ведь бизнес, связанный с платежами за ЖКХ, может быть достаточно интересным, если компания сможет подмять под себя, не только услуги, но и сдачу в аренду, нежилые помещения.

Источник: https://urist-yslugi.ru/bez-rubriki/tszh-i-upravlyayushhaya-kompaniya-odnovremenno

Союз коммунальщиков на благо дома: когда ТСЖ управляет управляющая компания

Создавая товарищество в многоквартирном доме, жители преследуют цель по снижению издержек на коммунальные услуги и получению их в более качественном исполнении. Однако необходимо понимать, что процесс управления МКД достаточно трудоемок, требует ряда технических умений и специальных познаний.

Управляющая компания (УК) – организация, основной вид деятельности которой — эксплуатация и содержание домов, доверительное управление общим имуществом, деятельность которой осуществляется на основании лицензии.

Рассмотрим, как выстроить свое взаимодействие Товарищества и УК, чтобы обе стороны договора четко исполняли свои обязанности, спорных вопросов в практической деятельности было как можно меньше, а права всех собственников недвижимости были бы максимально защищены.

Сравнение видов договора

Действующее законодательство предусматривает два вида договоров, которые могут быть заключены между Товариществом и УК:

• подряда, положения которого регулируются гл.37 ГК РФ;
• возмездного оказания услуг по управлению МКД, заключаемый в порядке ст.161 ЖК РФ.

Оба варианта заключаются в письменной форме председателем ТСЖ.

Обязательными условиями являются:

• платность (должна быть указана цена или способ ее определения);
• срочность (устанавливается срок действия договора);
• виды услуг должны быть четко определены.

ВНИМАНИЕ! Договор считается заключенным не тогда, когда есть решение собрания, а только если на нем присутствуют оригинальные подписи и печати уполномоченных лиц с каждой стороны!

Рассмотрим подробнее отличия.

Подряд

В этом виде соглашения ТСЖ поручает УК выполнение некоторых функций по содержанию и ремонту МКД (например, аварийное обслуживание, уборка территории, бухгалтерские услуги, и т.п.).

• Цена УК установлена положениями заключенного договора в соответствие со сметой доходов и расходов, утвержденной общим собранием ТСЖ.
• Собственники помещений делают платежи на расчетный счет Товарищества, расчеты с УК ведет оно само.
• Претензии по ненадлежащему исполнению работ собственники помещений предъявляют Товариществу, которое может предъявить их УК в порядке регресса (ст.1081 ГК РФ).
• УК может браться за выполнение подрядных работ с ТСЖ не имея лицензии.
• Перед собственниками помещений о проделанной работе и исполнении сметы отчитывается Товарищество.
• Возможно расторжение по соглашению сторон или в судебном порядке.

ВАЖНО! Договор подряда оставляет за Товариществом право управления домом и контроль за денежными потоками остается у ТСЖ.

Оказание услуг

Выделим важное — все функции по управлению домом ТСЖ полностью передает УК.

• Стоимость работы УК устанавливается договором управления.Она одинакова для всех собственников, но не более суммы, утвержденной на общем собрании членов ТСЖ.
• Собственники помещений оплачивают платежи за ЖКХ на счет управляющей компании.
• Претензии по ненадлежащему исполнению собственники помещений предъявляют УК.
• Необходима лицензия на осуществление деятельности УК.
• Предусмотрен ежегодный отчет Управляющей организации о проделанной работе и исполнении сметы перед собственниками помещений.
• Возможно расторжение в одностороннем порядке.

ВНИМАНИЕ! Если заключен договор управления МКД, товарищество добровольно передает все свои полномочия по управлению и право распределения финансов в руки управляющей организации, оставляя за собой ежегодный контроль за исполнением сметы.

Разграничение полномочий

В случае заключения договора управления между ТСЖ и управляющей организацией, происходит перераспределение полномочий между членами товарищества.

А также между самим ТСЖ и УК.

Следующие положения определяют сущность деятельности контрагентов.

УК

• Предоставляет коммунальные услуги собственникам МКД: заключает соглашения с ресурсоснабжающими компаниями, следит за своевременной и качественной поставкой воды, света, газа и т. д.
• Выполняет работы по содержанию и текущему ремонту МКД: организует уборку территории, исправную работу приборов освещения общих мест пользования и придомовой территории, ремонт лифтов, инженерных коммуникаций и электрических сетей, иные необходимые работы.
• Предоставляет услуги управления домом: услуги аварийной службы, организует регистрационный учет жителей и т. п.

Товарищество

• ТСЖ должно создать специальную комиссию для контроля деятельности УК (либо возложить такую работу на председателя правления).
• Требовать от УК надлежащего исполнения условий.

ВАЖНО! Грамотный договор даёт возможность в одностороннем порядке на основании решения общего собрания собственников отказаться от исполнения договора.

В таком случае, у неё остаётся возможность принять решение о выборе иной управляющей компании, либо о налаживании работы своими силами.

Условия соглашения об управлении

От того, насколько проработано соглашение, зависит эффективность управления ЖКХ и возможность привлечь к ответу сторону, ненадлежащим образом выполняющую свои обязанности.

В ст.162 ЖК РФ регламентированы обязательные условия, которые должны быть соблюдены.

ВНИМАНИЕ! Договор об управлении составляется в письменном виде и подписывается одновременно уполномоченными лицами (председатель Товарищества, руководитель УК).

Обязательные

Следующее необходимо включить в текст:

• состав передаваемого в управление общего имущества МКД;
• реквизиты сторон, дата заключения, адрес местонахождения МКД, сведения о наличии лицензии УК;
• виды предоставляемых управляющей организацией коммунальных услуг;
• виды согласованных работ, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества МКД, регламент внесения изменений в указанные перечни;
• цена и способ ее определения, размеры платы за услуги, порядок внесения ежемесячных платежей;
• порядок контроля деятельности УК со стороны ТСЖ.

ЗАКОН! Обязательный набор услуг и работ УК по содержанию МКД установлен Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».

Факультативные

Помимо обязательных условий, необходимо предусмотреть и те, что прямо не установлены законом, но значительно облегчают контроль управляющей организации, решение текущих вопросов и дают возможность привлечь ее к ответу при возникновении конфликтных ситуаций.

Рекомендуется проработать и подробно прописать в соглашении следующие моменты:

• временной режим и периодичность вывоза мусора;
• сроки устранения аварий инженерных сетей, протеканий кровли и т. д., сроки и порядок реагирования на обращения жителей и Товарищества собственников;
• сроки уборки мест общественного пользования и придомовой территории (в т.ч. внеплановые уборки при гололеде, снегопаде и т. д.);
• сроки и порядок проведения дезинфекции, дератизации помещений;
• порядок оплаты труда органов управления ТСЖ (условия выделения средств на выплату вознаграждения и уплаты соответствующих налоговых платежей).

Права и обязанности контрагентов

СПРАВКА! В таком контракте права Товарищества как заказчика тесно корреспондируют с обязанностями УК как исполнителя.

1. Право жителей на безопасные и благоприятные условия проживания соответствует обязанности исполнителя по соблюдению перечня работ и услуг.

2. Если не закреплено иное, УК вправе сама определять состав работ и порядок их выполнения, а также привлекать к их выполнения сторонние организации (при ответственности за действия привлекаемых к работам третьих лиц).

3. Право управляющей организации начислять и получать вознаграждение за жилищные и коммунальные услуги, выставлять квитанции на их оплату обеспечено обязанностью собственников по оплате коммунальных и иных услуг).

4. Вся техническая документация на МКД подлежит передаче в УК, которая обязана хранить данную документацию и в случае прекращения договора вернуть в Товарищество.

5. В случае невыполнения условий, ТСЖ в лице собственников имеет право отказаться от его исполнения.

6. Товарищество вправе контролировать деятельность УК, которая имеет обязанность по первому требованию предоставлять всю информацию о расходовании средств, перечне, качестве и объеме выполненных работ и услуг.

7. Срок предоставления информации — 5 дней, может быть уменьшен по соглашению сторон.

8. В обязанности исполнителя входит организация информационных досок в доступных местах для информирования жителей о порядке и форме оплаты за услуги ЖКХ, телефонах аварийных служб.

9. Если не установлен иной порядок, УК обязана отчитываться о своей деятельности за год не позднее первого квартала следующего года.

Взаимодействие между сторонами

Право подписания документа от имени ТСЖ принадлежит председателю правления.

Решение о заключении договора с УК принимается правлением товарищества (п.2 ст.162 ЖК РФ).

Для исключения конфликтных ситуаций, связанных с недоверием правлению ТСЖ, есть возможность закрепить в уставе Товарищества этот за общим собранием, включая выбор УК из нескольких.

Во многих телевизионных передачах поднимается тема ТСЖ и УК, предлагаем посмотреть наиболее полезные видео по теме:

Существующие два типа соглашений позволяют получить опыт и профессиональные качества квалифицированных коммунальных работников и при этом высокий уровень прозрачности и вовлечённости жителей.

Источник: https://kapremont.expert/mnogokvartirniy-dom/upravlenie-mkd/tovarishhestvo-sobstvennikov-zhilya/tszh-i-upravlyayushhaya-kompaniya.html

Управляющая компания или товарищество собственников жилья: что выбрать?

Вывоз мусора, проблемы с водоснабжением, очистка территории от снега, плановые и внеплановые ремонты – у жильцов многоэтажных домов регулярно возникают разнообразные проблемы. Как сделать жизнь в городской квартире комфортной?

Закон предусматривает два варианта управления многоквартирным домом. Если количество квартир не превышает тридцати, управлять могут сами жильцы. В остальных случаях им предстоит выбрать между управляющей компанией и товариществом собственников жилья. При необходимости владельцы имеют право изменить форму управления.

Управляющая компания:

• выступает посредником между жильцами и поставщиками коммунальных услуг (или оказывает эти услуги самостоятельно);
• отвечает за техническое состояние дома и придомовой территории;
• организовывает ремонтные работы в соответствии с требованиями технического регламента.

Квартиры от застройщиков с акциями

Собственники имеют право получать информацию об оказанных услугах, тарифах, финансово-хозяйственной деятельности и требовать устранения дефектов в рамках договора.

Часто УК ведет непрозрачную финансовую деятельность, не спешит «раскрывать карты» и советоваться с владельцами по поводу расходования средств. Оплата ее работы рассчитывается исходя из объема оказанных услуг и потребленных ресурсов.

Поэтому в ее интересах – не снизить их потребление, а, наоборот, повысить.

Что такое ТСЖ

В отличие от УК, товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это некоммерческая организация. В него входит часть собственников, которые, с разрешения остальных, управляют общим имуществом.

На общем собрании собственников прописывается устав, избираются члены правления (на период не более двух лет) и контролирующая ревизионная комиссия. Финансовая деятельность организации более прозрачна, чем в УК.

ТСЖ имеет печать, счета в банке и создается на неопределенный срок.

Задача ТСЖ – содержать, сохранять и приумножать общее имущество, обеспечивать жильцам поставки коммунальных ресурсов. Собственной материально-технической базы ТСЖ не имеет, поэтому заключает договоры с подрядными организациями, которые обслуживают дом.

Товарищество заинтересовано в снижении затрат на ресурсы, поскольку каждый его участник является собственником жилья в этом доме. Сэкономленные деньги идут на благоустройство придомовой территории, организацию детских и спортивных площадок, установку домофона, наем консьержа и другие удобства.

В чем плюсы УК и ТСЖ 

Управляющие компании имеют такие преимущества:  

• С 2015 г. УК, по закону, проходят процедуру лицензирования, подтверждающую их квалификацию.
• У них есть собственная материально-техническая база.
• От их услуг можно отказаться в любое время, если жалоб на некачественное обслуживание будет слишком много.

Но и у ТСЖ много положительных моментов:

• финансовые операции прозрачны, жильцы имеют к ним доступ;
• важные решения принимаются оперативно и сообща, на собрании;
• ТСЖ может получать дополнительные доходы на общие цели, например сдавать пустующее подвальное или чердачное помещение в аренду, размещать на фасаде дома рекламу;
• жильцы самостоятельно выбирают поставщиков коммунальных услуг, руководствуясь собственной выгодой. 

УК несет ответственность перед жильцами за оказанные услуги на основании договора. В случае нарушений к ней применяются пункты Закона о защите прав потребителей. ТСЖ такой ответственности не несет: здесь многое зависит от личных качеств и заинтересованности членов товарищества.

Недостатки УК и ТСЖ

Собственники обычных квартир и элитных апартаментов должны быть готовы к таким минусам в работе УК:

• Недостаточная прозрачность финансовой деятельности.
• Поскольку территориально УК находится на отдалении от жилого дома, к тому же часто обслуживает одновременно несколько объектов, решения по обращениям жильцов принимаются медленно.
• УК самостоятельно выбирает подрядчиков и поставщиков услуг, при этом тарификация не всегда выгодна для населения.
• Оплата услуг УК по договору достаточно высокая.

Есть минусы и у ТСЖ:

• В состав товарищества входят обычные жильцы, часто некомпетентные в жилищных вопросах.
• Между ними бывают разногласия, что иногда делает управление неэффективным.
• Услуги подрядчиков, нанятых разово ТСЖ, обходятся дороже, чем в случае с управляющей компанией.
• Объединение жильцов сложно ликвидировать.

Что выбрать: УК или ТСЖ?

С одной стороны, управляющие компании с большим опытом и квалифицированными кадрами лучше, чем ТСЖ, могут обеспечить бытовой комфорт. Но за это придется регулярно платить, и немало. Даже если для большинства жильцов цена не имеет приоритетного значения, в многоквартирном доме всегда найдутся те, для кого этот вопрос актуален. Поэтому с точки зрения экономичности лучше ТСЖ.

Выбрать товарищество стоит, если в него наверняка войдут честные, инициативные люди:

• с управленческим опытом;
• имеющие свободное время и желание управлять домом;
• во главе с опытным, амбициозным председателем, в идеале не новичком в сфере ЖКХ.

Как перейти с УК на ТСЖ

Если тарифы УК, по мнению большинства жильцов, завышены или управляющая компания не выполняет обязательств, форму управления домом можно изменить.

• Инициативная группа организует собрание собственников, на котором принимают принципиальное решение о смене формы управления большинством (более 50 %).
• Договор с УК не продлевают, если срок его действия подходит к концу. В других случаях его расторгают по обоюдному согласию или на основании невыполненных со стороны УК обязательств. Для этого достаточно большинства «за».
• Организуется товарищество. На общем собрании выбирают председателя и членов правления, определяют срок полномочий, поставщиков ресурсов и подрядчиков для оказания разовых коммунальных услуг.
• После оплаты госпошлины ТСЖ регистрируется в налоговой службе (пакет документов включает протокол собрания, устав и сведения о авших).
• По результатам регистрации запись вносится в ЕГРЮЛ.
• Товарищество встает на учет в Пенсионном фонде, органах статистики и фонде социального страхования, изготавливает собственную печать.

Прежде чем отказываться от УК в пользу ТСЖ, стоит провести аудит управляющей компании и просчитать расходы на самостоятельное содержание дома. Возможно, выгоднее оставить все как есть.

Как перейти с ТСЖ на УК

Пошагово смена формы управления в этом случае выглядит так:

• Организовывается собрание собственников (не менее 50 %) для рассмотрения вопроса смены формы управления, ликвидации ТСЖ и выбора УК.
• По результатам собрания составляется протокол.
• Заключается договор с выбранной УК.
• ТСЖ завершает дела в течение 30 дней и передает документацию в руки новой управляющей компании.
• Новая УК заключает договоры с поставщиками услуг.

Заключение

Существует и промежуточный вариант, который учитывает недостатки обеих форм. Малоэтажный дом или московская высотка может находиться одновременно под управлением УК и ТСЖ.

Товарищество выбирает представителя, который будет контролировать работу управляющей компании – расход бюджета и качество услуг. Безусловно, организовать это не так просто, к тому же нужен квалифицированный специалист с хорошей мотивацией.

Поэтому большинство собственников по-прежнему склоняются к традиционному варианту с УК.

Источник: https://www.novostroy.ru/articles/choose/upravlyayushchaya-kompaniya-ili-tovarishchestvo-sobstvennikov-zhilya-chto-vybrat/